主持人：今天我们有幸邀请到市自然资源和规划局二级调研员马国庆同志，开发利用科科长吕树峰、科员丁启功，市政与交通规划管理科负责人王健、用地规划科副科长秦东灵、确权登记局赵进峰走进直播间走进直播间，就优化土地利用结构、推进低效用地再开发与大家进行沟通、交流。

主持人：马局长，您好！欢迎您来到直播间。

马国庆：主持人，您好，各位听众朋友，大家好！今天是市自然资源和规划局2021年第一次与听众朋友们进行沟通交流，局党组和全市自然资源和规划系统广大干部职工，十分重视这次与听众朋友们的沟通交流机会，请大家多提宝贵意见。

主持人：好的，谢谢马局长！我们都知道，加快推进城乡建设，推进中心城区建设，严格规划管控，是各级都十分关注的一项非常重要的工作。特别是我市城镇化率已经达到51.96%，高于全省1.8个百分点。在这样的背景之下，那么请问马局长，下一步为什么要优化土地利用结构、推进低效用地再开发呢？

马国庆：改革开放40多年来，我市随着我国城镇化建设取得突飞猛进的发展，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些区域，由于历史的或发展进程中的原因，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。一方面，城镇快速扩张占用大量耕地良田，土地开发强度过高，与资源环境承载力不相适应，以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继；另一方面，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大，根据初步统计，我市目前尚有3.9万亩低效用地未能得到有效利用。集中表现在：一是布局散乱，容积率低、建筑密度低、投入产出率低；二是产业用地配置不合理，大量工业用地集中在黄金地段，有的还是淘汰类或禁止类产业；三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱，群众意见大；四是闲置浪费现象存在，个别区域迟迟不能进行开发、交房。

根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，按照《国家新型城镇化规划》的要求，严格控制新增城镇建设用地规模，严格执行城市用地分类与规划建设用地标准，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。

健全节约集约用地制度，盘活建设用地存量，提高土地利用效率。在国家对建设用地实行总量控制和减量化管理的大背景下，如何充分挖掘土地利用潜力，以有限的土地资源消耗支撑新乡市更大规模的经济增长，成为当前工作中亟待解决的问题。盘活建设用地存量，提高土地利用效率，是发展的迫切需求。当前，我国城镇建设用地利用不合理、低效利用现象较为普遍，新乡也不例外。优化土地利用结构，转变资源利用方式，是政策的明确指向。围绕节约集约用地，中共中央以及原国土资源部也出台了相应的一系列政策文件，明确指出要优化土地利用结构。2016年11月，原国土资源部出台《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，将优化土地利用结构的作用，以及建设和谐宜居城镇，提到了一个重要的位置。

深化城市土地使用制度改革，促进新型城镇化发展,是工作的核心目标。在全面深化改革、新型城镇化以及生态文明建设的时代背景下，通过盘活存量，推动城镇低效用地再开发，是深化土地使用制度改革的有机组成部分，也是促进高质量城镇化发展的重要举措。

主持人：那么请问，什么样的土地才能算是城镇低效用地呢？或者说本次优化土地利用结构、推进低效用地再开发有没有明确的改造开发范围呢？请开发利用科科长吕树峰介绍一下。

吕树峰：好的，我们所说的城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。

但是也有一些情况不能列入城镇低效用地再开发，那就是现状为闲置土地的、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等情况，不得列入改造开发范围。

主持人： 那请问吕科长，开展城镇低效用地再开发工作要遵循什么样的原则，最终想要达到什么样的效果呢？

吕树峰：该项工作要坚持以下五个基本原则：一是、坚持政府引导、规划先行。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。二是、坚持市场取向、因势利导。按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。三是、坚持公众参与、平等协商。充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。四是、坚持利益共享、多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。五是、坚持因地制宜、规范运作。充分考虑我市经济社会发展水平、发展定位等，依据我市城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格遵循改造开发要求和程序，切实加强监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。

最终要达到城镇低效用地再开发规范推进，土地集约利用水平明显提高，城镇建设用地有效供给得到增强；城镇用地结构明显优化，产业转型升级逐渐加快，投资消费有效增长；城镇基础设施和公共服务设施明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力不断提升的目标

主持人：那么优化土地利用结构、推进低效用地再开发具体有哪些工作要开展呢，能给广大听众朋友简单介绍下吗？

吕树峰：可以。首先，要明确改造开发范围。这个我刚才已经讲过，我在这里再简单说一下。城镇低效用地，前提是要是经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。具体包括：1、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；2、不符合安全生产和环保要求的用地；3、“退二进三”产业用地；4、布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，这些都可以列入改造开发范围。　　

其次，要推进调查摸底和标图建库。开展低效用地改造开发的城镇，要充分利用土地调查成果，开展城镇存量建设用地调查，摸清城镇低效用地的现状和改造开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。拟定城镇低效用地再开发范围后，要将拟列入改造开发范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，夯实管理基础。该项工作我们目前已经在开展中，可能一些听众朋友已经遇到过我们的外业调查人员在进行城镇低效用地再开发的外业调查。

最后，要强化规划统筹和方案实施。我们自然资源和规划局要要会同有关部门，依据土地利用总体规划和城镇规划，组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。

我们编制的城镇低效用地专项规划，要通过河南省自然资源厅的验收、核定，还要上报我们市政府批准实施。按照专项规划，我们还要指导各县市自然资源和规划部门编制具体项目的实施方案，确定具体改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，经所在市县人民政府批准后实施。经批准的专项规划和项目实施方案均向社会公示。广大听众朋友届时都可以在公开渠道查询。

主持人：听您这么一说，城镇低效用地再开发工作真是责任重大、意义深远，那么请问在城镇低效用地再开发工作中有什么激励政策措施吗？请丁启功同志介绍一下。

丁启功：在城镇低效用地再开发过程中，自然资源部、省自然资源厅都出台了一系列政策，支持城镇低效用地工作，主要包括如下以下措施：

一、鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。

二、原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

三、积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，要根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与；集体经营性建设用地入市改革试点地区，可按照改革试点要求，采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。

四、鼓励产业转型升级优化用地结构。各地要制定鼓励引导工业企业“退二进三”的政策措施，调动其参与改造开发积极性，促进产业转型升级，提高土地利用效率。对企业迁址重建的，除享受改造开发政策外，要在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。

五、鼓励集中成片开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发；市县自然资源和规划局部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。低效用地成片改造开发涉及的零星新增建设用地及土地利用总体规划修改，可纳入城市批次用地依法报批，涉及的新增用地计划指标由各省（区、市）在国家下达的计划指标内安排。

六、加强公共设施和民生项目建设。在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。

主持人：为推进我市城镇低效用地再开发工作顺利开展，我们是否出台了相应的保障措施呢？

丁启功：首先，城镇低效用地再开发，是一个过程，也是一个新的规划，它需要一个完整的工作实施方案，严格的工作程序和完善的监管部门监管措施。随时掌握再开发过程中的实况，了解进度，确保开发过程中每一个步都切实有效的进行。其次，由于再开发利用过程中可能遇见的诸多问题、矛盾、纠纷，因此，制定一套完善的防范风险的措施也是城镇低效用地再开发过程必不可少的工作。具体包括以下几点：

（一）加强组织领导。各县市自然资源和规划部门和其他相关部门要在各县市政府的领导下，要加强对城镇低效用地再开发工作沟通协调，积极稳妥推进，密切协同配合，形成工作合力，落实好城镇低效用地再开发各项政策。

（二）健全协商和社会监督机制。建立公开畅通的沟通渠道，充分了解和妥善解决群众利益诉求，做好民意调查，充分尊重原土地使用权人的意愿，未征得原土地使用权人同意的，不得进行改造开发。建立项目信息公开制度，对改造开发涉及的各个环节实行全过程公开，切实保障群众的知情权、参与权、监督权。严格执行土地出让相关程序，规范土地市场秩序，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。

（三）强化实施管理。自然资源和规划部门要根据本地实际，研究制定实施细则，细化各项政策措施，加强对市县相关工作的督促检查和指导支持；市县自然资源部门要明确具体操作办法，加强对改造开发实施监管。要增强服务意识，加快审查报批，积极服务改造开发，及时做好项目审批、实施、竣工验收及其上图入库等工作。

（四）严守廉政纪律。建立责任追究机制，加强廉政风险排查，扎好笼子、定好规矩；规范资金管理，项目收益要公开透明，确保资金使用安全高效；严格城镇低效用地再开发监督管理，加强项目实施跟踪评估，保证改造开发工作规范健康开展；切实增强廉政意识，确保廉洁自律。  

（五）加强宣传引导。密切跟踪政策实施进展情况，强化风险评估，做好政策解读，加强舆论引导，回应社会关切，营造有利于改造开发工作的良好氛围。加强总结评估，对于政策实施中出现的问题，要及时研究解决。

主持人：好的，刚才，各位对我市优化土地利用结构、推进低效用地再开发的背景、开发范围、主要涉及的工作、力求取得的效果、开发激励措施、保障措施等方面进行了系统介绍和全面阐释。

请问马局长，2021年，我市在优化土地利用结构、推进低效用地再开发方面有什么打算呢？

马国庆：2020年我市优化土地利用结构、推进低效用地再开发工作已经启动，目前正在紧张的进行外业调查和基础材料的搜集，2021年，我和我的同事们将一起再接再厉，深化我市土地使用制度改革，促进新型城镇化发展,通过盘活存量，推动城镇低效用地再开发，为我市推进高质量的城镇化发展保驾护航。

主持人：感谢马局长就我市优化土地利用结构、推进低效用地再开发工作做了全面讲解，我听了受益匪浅，相信广大听众朋友也会从中得到很多帮助。

再次感谢马局长在百忙之中来到直播间跟大家交流。

马国庆：谢谢！在这里也要感谢广大听众和市民朋友长期以来对我市自然资源和规划事业的关心和支持。